本文摘要：倍受注目的房地产税法被列为十二届全国人大常委会法律规划。

倍受注目的房地产税法被列为十二届全国人大常委会法律规划。事实上，与房地产税一字之差的房产税试点，已在上海与重庆积极开展逾四年，但影响十分受限。在未来前进房地产领域税收改革深化的情况下，房地产税法律将南北何方？对百姓和政府的钱袋子产生哪些转变？沪渝试点牵涉到人群受限对房价影响并不大2011年1月，上海与重庆首度试点向居民住宅征税房产税。

上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地分批且归属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积多达60平方米的，和非本市居民家庭在本市分批的住房，限于税率暂定0.6%；重庆房产税试点主要征税对象为个人享有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价超过当地均价两倍以上的个人分批高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人分批二套及二套以上住房，税率0.5%-1.2%之间。从试点继续执行情况看，两地反映出有一些问题，对未来房地产领域整体税收改革具备参考价值：对房价影响并不大。据报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别上升46%和26%，比同类城市降幅低10至20个百分点，但成交价均价未经常出现显著暴跌；第二年，两地成交量皆呈现出较大幅的快速增长。此后3年多，房产税试点对房价的影响完全可以忽略不计。

对地方政府财政税收贡献并不大。比如2011年重庆房产税占到本级财政收入的比重仅有为0.03%；而根据《2014年上海支出草案报告》，2014年上海市预计征税房产税27.6亿元，只有土地出让收益的1.7%。

牵涉到人群受限。追踪找到，由于房产税试点不牵涉到存量住房，其中上海试点中还有六条税收免除政策，这就使房产税试点没产生极大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征税标准，对房屋的面积和价格展开了十分严苛的容许，这种完全为豪宅量身定做的房产税征税方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的奢侈品税。未来税收改革遗3大难题实施综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点探寻和现实情况来看难题多多。

难题一：作为房地产税税基础的不动产注册何时完备？了解到，国土资源部近日印发通报，拒绝在2017年基本竣工覆盖全国的不动产注册信息平台。这被业内看作是减缓前进不动产注册制度乃至房地产税法律的最重要前提。

尽管如此，业内人士指出从现实操作者层面来说，不动产注册仍须要加快。在多地专访获知，推展不动产统一注册工作不存在诸多困难，其中还包括地方部门协商因应无以、注册专职部门人员队伍建设无以、技术更容易做到但机构无法做到等问题。难题二：如何确认房地产税征税范围和税率，防止税收擦边球？业内人士普遍认为，全国有所不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平有所不同，房地产税的征税范围和税率如何确认是难题。同时，否设置减免额也某种程度是法律难题之一。

经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给与一定的减免税额，这样可以诱导投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗定心丸。广东省房地产行业协会会长蔡穗声回应，房地产税改革必须对享有多套住房的高收益群体多收税，对中低收入群体征税乃至反哺。与此同时，征收范围的难题还反映在防止征收擦边球上。

此前在重庆，为了回避房产税，有人在独栋别墅间砖墙附着物，跨过了独栋概念；还有开发商将一套单价近超强房产税交纳上限的大面积产权房分为住房和车库两个产权展开绑销售。难题三：征收房产的房价如何评估确认？按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以增值税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按增值税住房市场交易价格的70%计算出来评估价格，再行按照税率计算出来交纳。但从现实情况看，房产评估价格如何确认却不存在一定难题。

访查北京多个房地产中介公司找到，长期以来，出于洗钱的考虑到，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统注册价格差距较小，比如可以将实际每平方米5万元左右的价格做3万多元。有专家回应，评估的房价是计税的重要依据，如何确实体现房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。

■专家分析百姓税负减还是减半专家意见不一房地产领域的税收改革对百姓和政府不会产生哪些影响？统计资料找到，目前，与房地产有关的税收还包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。在北京市商品房现房买卖合同上看见，仅有买房人必须让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户派发图表酬劳等多项。陈淮回应，很多涉及税费集中于在研发光阴环节，且以间接税居多，在以卖方市场居多的情况下不易导致税负分摊。

回应张大伟指出，如果追加税项同时不转变供需结构的话，最后结果仍然是增税。但经济学家贾康指出，房地产税既还包括房产税，也还包括土地增值税、土地使用税等涉及税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保留环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费晶格，其最后的大方向有可能是结构性增税，老百姓的税负有可能是减少的。

政府钱袋子收益平稳专家回应，房地产税有可能对地方政府构成多重影响。首先，比重将更加大。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦回应，房地产税的最重要定位之一就是土地财政的替代者。从房产税试点看，似乎仅有对追加交易收税无法起着补贴财政收入功效，因此把存量也划入征税范围是必然选择。

其次是收益平稳。一段时间以来，地方政府对土地财政过分倚赖，楼市一旦有大幅度波动，地方经济也不会受到影响。

专家指出，房地产税一旦税，将沦为地方政府平稳的税收来源。倪鹏飞指出，房地产税作为未来地方最重要税种，在地方的组织收益和调节财富分配、诱导房地产市场投机等方面有最重要起到。

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