本文摘要：2019年01月21日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉公布《2018年成都房地产市场总结与2019年未来发展》。

2019年01月21日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉公布《2018年成都房地产市场总结与2019年未来发展》。研究报告表明：写字楼市场供应回升，活跃市场需求推展年净招揽量居于全国第一；租金明显消息传递，但于年末迎接拐点涨幅趋平；随市场需求变化的复杂性，办公生态更进一步演进。零售物业市场供需两央，小众、潮流品牌活跃；次级商圈调整突围获得市场大力对系统，租金领涨；城市更新浪潮重塑商业格局，趣味+科技智能驱动市场创意。仓储物流市场需求活跃，空置率降到近5年新高；龙泉园区展现出出色，清净招揽量贡献率超强60%；市场需求末端升级推展仓储物流设施呈圆形多样化发展。

投资市场大宗交易数量同比增加，大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力；公寓关注度低。优质写字楼市场需求活跃，租金明显消息传递，市场踏入求稳、高质的调整时期2018年成都优质写字楼市场袭港大约31万平方米的追加供应，创近九年新高，天府新区跟上发展。新的经济活跃度更进一步表达至二线城市，助力成都出租市场需求同比快速增长27.6%，全年清净招揽量构建92.3万平方米，位列全国第一。因此，市场整体空置率同比暴跌8.2个百分点，报23.5%。

供需关系明显提高，年末成都优质写字楼平均值租金报83.8元每平方米每月，同比明显下跌7.6%，但涨幅于第四季度趋平，市场经常出现拐点。不受宏观经济影响，年内写字楼市场需求走势呈圆形先扬后抑的态势，主要因下半年经济快速增长滑行和以非传统金融和TMT为代表的行业调整使市场需求明显上升，由此市场需求稳定性倍受注目。行业方面，TMT、房地产与非传统金融分列前三大市场需求来源。

区域市场方面，产业以市场成熟度、规模经济和政策红利为导向横跨区域加快核心区与流动。其中，年内袭港部分外资制药科技型企业落地有产业政策补助金的金融城区域，而部分TMT企业出于出租成本及可出租面积的考虑到选址东大街区域。未来发展2019年，成都写字楼市场追加供应未来将会回落至超强90万平方米。着眼市场需求末端，产业调整及子行业更为具体的发展方向使未来办公市场需求提质且愈发细分。

其中，金融行业将步入制度革新下的调整升级；而科技进步则助力新的动能培育，如在人工智能、云计算、5G、网络游戏等TMT企业的逐层渗入。因此，未来市场踏入求稳、高质的调整时期，市场主体协力建构国际化营商环境，业主将获取精准的办公产品以接入行业细分所造成的多样化办公市场需求。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：2018年成都优质写字楼市场需求的先扬后惮展现出使市场对市场需求末端稳定性的注目明显提高。

2019年追加供应明显回落。在经济调整之下，未来市场需求末端将呈圆形两个方面的展现出：行业调整令其办公市场需求提质；行业发展愈发细分使办公市场需求分化。因此，市场需求端的变化将驱动办公生态的更进一步演进。

零售物业市场市场供需两央，城市更新浪潮带给商业新机遇，科技+趣味促成商业运营新趋势2018年成都零售物业市场步入7个项目开业，其中近九成的追加供应堕于非核心商圈。新开业项目造就次级、近郊商圈提档升级，同时其在物业空间设计的创意以及业态品牌的新化学键也给与市场诸多救赎。

年内零售市场需求活跃，小众设计师品牌及潮流品牌展现出出色，更加多高端美妆品牌踏进百货于购物中心开办店铺。此外，简餐和亲子餐厅年内亦扩展大力。

供需起到之下，截至年末全市购物中心整体空置率同比上升2.3个百分点，报5.8%，创历史新高。租金方面，次级商圈前期调整获得大力市场对系统，夹住全市购物中心平均值租金同比下跌0.6%，报374.7元每平方米每月。未来发展2019年，成都零售物业市场供应将回升至约60万平方米。

未来，中优战略驱动下，原有改为和棚改项目效果逐步呈现出、文化历史街区升级改建项目启动，成都三环内区域步入升级转变。零售物业市场将随之同步发展，新兴商业区域兴起、修复项目呈现出，三级商圈竞争关系将重塑。微观市场方面，消费者越发理性，科技智能、便利、趣味将沦为诉求点。鉴于此，品牌商全面亲吻互联网科技打造出仅有渠道运营新模式；业态或品牌跨界、融合的趣味新的玩法沦为时尚新趋势。

与此同时，运营商将通过装修再生的活化、空间设计的个性化等诸多徵改令实体店优势充分发挥到淋漓尽致，继而为消费者打造出新奇有意思的消费体验。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南回应：2019年，新一轮的城市更新浪潮将为成都零售物业市场带给商业新机遇。着眼市场需求末端，随着消费特征越发显著，独立国家品牌步入发展机会。此外，运动品牌将之后潮流化。

就运营商而言，实体店淋漓尽致简化的时代已至，如何通过空间运营来缩短消费者待命时间继而唤起潜在消费将沦为商业运营的新制胜点。仓储物流市场需求活跃，空置率构建近5年新高，市场需求末端升级推展仓储物流设施呈圆形多样化发展2018年，成都高标准仓储市场供应明显回升，全年仅有袭港大约24万平方米的追加仓储面积，同比上升超强七成。

年内市场需求活跃，清净招揽量构建近40万平方米。因此，全市高标准仓储整体空置率近5年来首次暴跌10%，报7.5%；全市高标准仓储市场平均值租金同比下跌2.8%，至年末报25.2元每月每平方米。纵观全年市场需求末端，杂货与零售业、第三方物流及制造业分别占到比全年清净招揽量的42.8%、35.1%、22.1%，折射出成都仓储市场需求的多样性。

分区域来看，年内龙泉驿园区展现出最为出色，去化贡献率超强六成，空置率同比暴跌6.7个百分点。未来发展2019年，成都高标准仓储市场供应将回落至约67万平方米。同期，电商自建库在蓉陆续投入使用，出租仓与自建仓二元竞争的格局呈现出，市场将步入一段时间调整。未来，新零售发展背景之下，供应链之后赋能商超强行业，通过餐馆实体店前置仓化来明显提高物流仓储效率。

据市场主流新零售品牌商，未来成都仍是拓店的最重要城市之一。然鉴于冷链仓储研发专业门槛高等诸多因素，目前成都冷链仓储市场尚处发展阶段。因此，市场需求快速增长、资本注目等驱动将给成都冷链仓储市场带给更加多发展机遇，继而推展市场仓储物流设施呈圆形多样化发展。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟回应：供应短期回升及市场需求持续增长的双重驱动之下，成都仓储物流市场空置率步入近5年新的低点。

2018年市场需求端的展现出体现租赁户结构正在潜移默化的转变，电商和第三方物流企业之外的诸如医药、零售、服务行业等租户的比重渐渐提高。这一租户类型多元化南北亦是市场越发成熟期的标志之一。

至2019年，长达6年的供应高峰转入尾期，而随着土地供应的更进一步膨胀，未来仓储物流市场投资价值将不会渐渐提高。投资市场大宗交易数量同比增加，公寓关注度低2018年，成都大宗交易数量同比增加，全年市场共计袭港12个大宗交易成交价案例。着眼投资者包含，大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力。

按标的物来看，尽管年内成交价物业类型涵括商业、写字楼、二手土地、公寓等，但有所不同类型物业成交量的差异折射出投资市场的新趋势。首先，由于过去两年市场大部分可售且交易条件合理的二手土地项目皆已成交价，故年内二手土地成交价因可售项目紧缺而显著增加；其次，鉴于市场前期达成协议交易的购物中心持续向好的运营展现出，投资者对核心区域的购物中心仍所持积极态度，但成交量某种程度因可售项目数量受限而走低；此外，写字楼成交量因买卖双方就物业预期契合度比较较低也呈圆形上升趋势，但以险要资居多的投资者仍长年寄予厚望成都办公楼市场。与之有所不同的是，年内公寓成交量同比明显下降，共计袭港还包括来福士广场T5在内的三宗公寓成交价案例。

毕竟，其一，在政府严苛调控住宅市场的背景下，公寓步入一波投资热潮；其二，成都实行人才优先发展战略行动计划，更有更加多人才来蓉低收入继而驱动公寓出租市场需求明显快速增长；其三，投资者对公寓产品的短期散卖收益所持较高兴趣。世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵回应：尽管2018年成都大宗交易数量走低，但仅为市场长时间周期性发展的展现出。

总体而言，由于成都在西部地区的领军地位以及房地产市场供需比较身体健康的发展态势，未来大型企业仍将大力寻求战略性布局成都，这一长年悲观的预期将使成都取得更加多投资者的注目。因此，预计2019年成都整体投资市场热度将有所回落。

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